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近日，港资房企中期业绩陆续揭晓，太古地产（01972.HK）于8月7日公布的2025年中期业绩报告，引发了行业内外的高度关注。这份成绩单呈现出复杂态势，首次中期亏损虽令人瞩目，但零售市场的稳健表现与持续推进的投资计划，又为其未来发展埋下希望的种子。
01
中期业绩增收不增利
十五年来首亏
2025年上半年，太古地产收入达87.23亿港元，同比增长20%，基本盈利增长15%至44.2亿港元 ，每股基本盈利0.76港元，第一次中期息每股0.35港元。基本溢利的增长主要源于出售迈阿密Brickell City Centre相关资产所获收益。然而，亮眼的收入增长背后，是股东应占溢利的亏损局面。上半年太古地产股东应占呈报亏损12.02亿港元，与2024年同期17.96亿港元溢利反差强烈，这也是自2010年以来，太古地产首次在中期出现股东应占溢利亏损。
展开剩余68%深入分析亏损原因，投资物业公平值变动成为关键因素。2025年上半年，投资物业公平值出现46.8亿港元的亏损，而2024年同期是8.79亿港元的收益。这一巨大转变主要归因于香港办公楼市场的持续低迷。太古地产的办公楼资产多集中于香港，上半年办公楼租金收入为26.36亿港元，同比下滑4.7%。高空置率与新增供应持续施压，使得香港办公楼市场租金下行，截至六月底，太古地产办公楼物业组合租用率为88%。内地办公楼物业租金收入总额也下跌4%至1.81亿元，若撇除人民币币值变动影响，跌幅为3% 。
此外，股东应占经常性基本溢利同比减少4%，从2024年上半年的35.7亿港元降至2025年上半年的34.2亿港元。这主要是因为香港办公楼租金收入下降，以及为未来数年推出多项住宅买卖项目，销售和市场推广开支增加。
02
办公楼遇冷，零售稳健增长
香港办公楼市场在2025年上半年持续承压。行政总裁彭国邦在业绩会上指出，下半年香港写字楼市场预计依旧低迷，市场竞争激烈，新增供应不断，但需求增长不稳定。多家机构观点一致，大量新增供应和高待租率在未来几个季度仍会给香港写字楼市场带来压力。戴德梁行数据显示，截至2025年6月，香港中环片区甲级写字楼租金较2019年高峰期下跌近45%；仲量联行数据表明，上半年香港写字楼市场整体空置率上升至13.6%的高位，不过湾仔／铜锣湾及尖沙咀的空置率分别降至9.5%及7.9%。
与办公楼市场的疲软不同，太古地产零售市场表现稳健。在香港，2025年上半年零售物业组合租金收入约11.69亿港元，同比微跌2%，太古广场购物商场、太古城中心和东荟城名店仓出租率均达100%。内地零售市场更是表现亮眼，成为业绩亮点。上半年租金收入总额上升2%至22.72亿港元，零售销售额同比增长1%，较2019年同期高出70%。过去半年，太古地产在内地忙于战略升级，提升产品组合与零售体验，如上海南京西路的兴业太古汇已成为城市新地标。
03
坚定布局，内地市场进展良好
尽管宏观经济环境不明朗，太古地产依旧坚定执行投资策略。2022年初，太古地产宣布未来10年在核心市场投资1000亿港元，内地、香港及东南亚是主要目标市场，其中500亿港元投向中国内地。目前，投资进展顺利，67%的资金已投放，内地500亿港元投资计划已落实92%，较年初90%的进度有所提升。
内地投资项目众多，涵盖西安太古里、三亚零售项目、上海陆家嘴太古源及前滩综合发展项目、广州聚龙湾太古里、广州天河路387号的太古汇扩展部分等。同时，太古地产持续投资香港住宅市场，目前香港已有两个可售住宅项目建成，预计年内推向市场销售。
太古地产此次中期业绩的亏损，是香港办公楼市场低迷等多重因素作用的结果。不过，其在零售市场的稳健表现和持续推进的投资计划，显示出公司具备一定韧性和发展潜力。未来，随着投资项目逐步落地和市场环境变化哪个证券公司可以加杠杆，太古地产业绩走向值得持续关注。
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